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买方因解除房屋买卖合同而取得的违约金是否要缴纳个人所得税?

| 2019-10-13

买方因房屋买卖合同解除而取得的违约金是否要缴纳个人所得税?

上海法治报                                                                             2009.04.27

根据 《个人所得税法》第二条的规定,应税所得包括以下11类:工资、薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得;经国务院财政部门确定征税的其他所得。显然,因合同解除取得的违约金收入不属于第一至十类应税所得。

至于买方因房屋买卖合同解除而取得的违约金是否属于 “其他所得”,根据 《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号), “商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照‘其他所得’应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”

虽然该批复规定了购房个人因特定原因从房地产公司取得的违约金收入应按照 “其他所得”应税项目缴纳个人所得税,但是在对该文件的理解中应注意三点:

1、国税函[2006]865号文件规定的是买方因 “房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行”的原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照 “其他所得”应税项目缴纳个人所得税。房屋买卖违约情况有很多种,除国税函[2006]865号批复中提及的违约情况外,还有其他情形,国税函[2006]865号文件中未具体规定。

2、根据 《个人所得税法》,“其他所得”应经国务院财政部门即财政部确定,国家税务总局并无权限对 “其他所得”作出界定。而国税函[2006]865号是国家税务总局的文件,并未得到国家财政部的确认(中国注册税务师齐洪涛:这句话是无根据的,因为国税函[2006]865号已明确“经商财政部同意,批复如下”),所以并不能因国税函[2006]865号而认定买方因房屋买卖合同解除而取得的违约金属于 “其他所得”。

3、违约金从性质上可分为补偿性质的违约金和惩罚性质的违约金,从个人所得税的征收原理来说,不宜对补偿性质的违约金 (即补偿性收入)征税。

作者单位:上海左券律师事务所

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