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个人买卖住房相关税收政策简介

| 2019-10-14

  个人转让住房主要涉及营业税、个人所得税:
  营业税
  一、自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税。
  ——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)

  应用示例:
  2010年5月某人出售住房,合同转让价格150万,面积为145.13平方米,为非普通住房,其获取房产的时间为2008年9月,未满5年。
  营业税及附加税额(指城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加,下同)=150*5.55%=8.325万元

  二、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
  ——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)

  应用示例:
  2010年5月某人出售住房,合同转让价格90万,面积为85平方米,为普通住房,其获取房产的时间为2007年3月,未满5年,房产原值为72万元。
  营业税及附加税额=(90-72)*5.55%=0.999万元

  应用示例:
  2010年5月某人出售住房,合同转让价格300万,面积为256平方米,为非普通住房,其获取房产的时间为2004年3月,已满5年,房产原值为220万元。
  营业税及附加税额=(300-220)*5.55%=4.44万元

  三、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  ——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)

  应用示例:
  2010年5月某人出售住房,合同转让价格100万,面积为120平方米,为普通住房,其获取房产的时间为2004年2月,已满5年。按规定减免营业税及附加税额。

  四、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。
  ——《中华人民民共和国营业税暂行条例》中华人民共和国国务院令第540号

  个人所得税
  一、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  ——国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发[2006]108号)第二条

  应用示例
  某人将其所有的未满5年的住房转让(普通住房),转让价格100万元,其购置成本为80万,购房时缴纳契税1.6万元,购房维修基金1.6万元,购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。个人所得税税率20%,不考虑其他因素。
  应纳营业税及附加=(100-80)*5.55%=1.11万元
  应纳个人所得税=(100-80-1.6-1.6-10-1.11)*20%=1.138万元

  二、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
  ——《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)第三条

  应用示例
  某人将其所有的住房转让,转让价格120万元,他未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额,税务机关按1%核定征收其个人所得税。
  应纳个人所得税=120*1%=1.2万元

  三、为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。
  ——财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 (财税字[1999]278号)第三条

  个人现自有住房房产证登记的产权人为l人,在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义接市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第三条的规定,全部或部分予以免税;以其他人名义按市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,不予免税。
  ——财政部 国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复(财税[2003]123号)

  (一)个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时,应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”,并纳入专产存储。
  (二)个人出售现住房后1年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的,原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益,下同)的,全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。
  (三)个人出售现住房后1年内未重新购房的,所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
  (四)个人在申请退还纳税保证金时,应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料,经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
  (五)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人,应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

  应用示例
  例1、某人2009年10月15日以200万元的价格出售住房,缴纳个人所得税2万元,其在一年之内以240万元的价格另购住房一套。
  因新购房金额大于等于原住房销售额,全额退还个人所得税2万元。

  例2、某人2009年10月15日以200万元的价格出售住房,缴纳个人所得税2万元,其在一年之内以180万元的价格另购住房一套。
  因新购房金额小于原住房销售额,按比例退还个人所得税1.8万元。

  退还个人所得税=2*(180/200)=1.8万元

  四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。
  ——财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 (财税字[1999]278号)第四条

  根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)规定,通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

  此外,根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号),为适当减轻个人住房交易的税收负担,支持居民首次购买普通住房,自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  个人购买住房主要涉及契税:
  契税
  根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定,自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。购置其他住房的,按照财税字〔1999〕210号文件的规定执行,即个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。

  根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号),为适当减轻个人住房交易的税收负担,支持居民首次购买普通住房,自2008年11月1日起,对个人购买住房暂免征收印花税。

  无偿赠与房产相关税收政策:
  一、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,视同发生营业税应税行为。
  ——《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》财政部和国家税务总局令第52号第五条、第一款

  不动产或土地使用权的无偿赠与视同销售,依法纳税。

  二、个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:
  (一)离婚财产分割;
  (二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
  (三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
  (四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  ——《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)第二条

  符合上述规定情形之一的,暂免征营业税。

  三、以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:
  (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
  (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
  (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  ——《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条

  符合上述规定情形之一的,不征收个人所得税。
 
  四、除上述规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。
  对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

  五、个人将受赠不动产对外销售的税收政策
  个人所得税
  受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
  ——《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第五条

  在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。
  ——《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)第二条

  应用示例
  2008年1月8日,老张将其于2007年2月1日购买的一套普通住房无偿赠与其儿子小张,父子二人签订了赠与合同,赠与合同未标明赠与房屋价值,在办理了公正手续后,老张将相关资料递交税务机关,审核减免了营业税及附加,赠与环节个人所得税不予征收。

  税务机关核定的计税价格为60万元,小张应纳契税=60*3%=1.8万元
  2010年5月8日,小张将该套房屋出售给小李,转让价格为70万,可扣除的房屋原值为50万元(老张取得该房屋的实际购置成本)。

  小张应纳税金:
  营业税及附加=(70-50)*5.55%=1.11万元
  个人所得税=(70-50-1.8-1.11)*20%=3.418万元

  小李应纳税金:
  契税=70*1%=0.7万元。

2019-10-14
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